1月中旬，自然资源部公布了“2021年国土空间规划实践优秀案例入选名单”，武汉市规划研究院编制的《三阳设计之都片城市更新规划与实施机制探索》入选第一批推荐案例，这也是“城市更新类”项目中武汉唯一入选的案例，为在国土空间背景下推进武汉城市更新和历史保护起到了示范引领作用。
全国国土空间规划实践优秀案例是由自然资源部从全国各地自然资源主管部门征集的典型，具有宝贵的参考借鉴意义。
项目背景
汉口历史风貌区位于武汉汉口老城核心区域，面积约6.02平方公里，拥有全市最丰富的历史文化资源，最便捷的交通区位条件，最独特的老汉口生活气息和最优质的滨江生态资源。
它承载了这座城市的历史记忆，见证了武汉在近现代历史中的变迁与发展。
（左）：武汉汉口历史风貌区鸟瞰图
（右）：三阳设计之都片核心区范围
三阳设计之都片是汉口历史风貌区城市更新的启动片，也是武汉市市政府所在地，面积约1平方公里，其中核心区约20公顷。
该片位于原德租界，历史遗存完整，交通区位优越，设计产业特色鲜明。但随着城市化进程的发展，片区内居住和商业功能新旧杂陈，部分历史街道、街区和老旧小区年久失修，居民生活基础设施老化，交通堵塞，亟需进行更新改造。
此次城市更新项目依托片区雄厚的工程设计产业基础，突显历史里分和历史建筑资源聚集的优势，提出三阳设计之都片的总体目标，将其打造为“极具影响力的设计产业聚集地，有推广价值的历史街区活化示范区，世界级创意文化魅力名片”。
更新工作历程
自2015年起，武汉市开始着手三阳设计之都片整体规划研究，谋划整体城市更新；
2016年，借助轨道交通七号线及长江公铁隧道建设的契机，启动三阳路及中山大道十字轴景观提升工程；
2017年，继北京、上海、深圳之后，武汉市作为国内第四城，加入全球创意城市网络设计之都，宣告了从制造业大城向创意产业大城的转型之路，三阳设计之都片定位为武汉设计之都的核心板块和设计产业集聚区；
2019年，逐步完成三阳路及中山大道改造提升、街头微型广场艺术化改造以及武汉设计中心等核心建设项目；
2020年，疫后重振的关键时期，汉口历史风貌区借专项债进入整体推进阶段，三阳设计之都片成为第一个启动的城市更新项目；
2021年，随着一元路、坤厚里、延庆里更新改造等项目的启动，以公共空间、道路市政提升、历史街区整体改造为重点，三阳设计之都片城市更新进入全面实施阶段。
更新规划思路与方法
在新的国土空间规划五级三类规划框架的背景下，本次更新规划针对详细规划的环节进行了初步探索。
目前，在国土空间的详细规划环节，并未像传统城市规划体系一样明确控制性详细规划和修建性详细规划的类型、方法、技术标准和成果要求，本次规划，则聚焦城市更新单元，以推进实施为导向，在结合项目策划、产业落地方面，比传统的控制性详细规划更具体，而在成果和适用性方面，则比传统的修建性详细规划更加灵活。
规划从保护和更新两个视角，遵循“留改拆建控”并举的思路，从整体片区“设计之都”的定位入手，关注产业导入和空间品质，关注民生改善和环境提升，关注历史遗产传承和城市公共艺术品位，搭建实施整体全流程的工作组织，确保设计理念贯穿规划编制和项目实施每个环节，对国土空间详细规划应如何编制，进行了有益的探索。
聚焦产业导入为引擎的城市功能更新
在功能更新方面，以大量优质设计机构聚集三阳片区为基础，以“策划运营一体化”的方式，聚焦产业导入。
明确以“设计之都”相关设计产业为核心业态，打造大型设计机构、中型创新企业、小微创意街店等多类型创意产业的集合链，形成设计产业聚集地。
采用设计加生态聚落核，形成触媒引爆片区发展，同时布局设计工坊、设计SOHO、创意集市、时尚街区、娱乐消费体验、居住生活组团等片区形成创意网络串联。
三阳设计之都核心区总平面图
关注民生改善为目标的社会治理更新
在社会治理更新方面，充分研究人群需求，引导社区活动，优化社区治理，提档升级生活配套。通过宜人的公共空间、舒适的街道环境、有序的露天集市等社区便民场所，改善民生，承载创意生活，提升社区认同感和凝聚力，引导社区共治共享。
三阳设计之都片露天集市及居住商业雕塑广场设计效果图
环境精细化提升为重点的城市空间更新
在空间更新方面，以“绣花”功夫精细化改善片区环境景观。通过架空杆线整治入地、箱柜迁出街道、断面慢行改造等一系列城市更新措施，打造公共交通加慢行的历史风貌区道路体系，提升沿街建筑立面及景观风貌，形成友好的步行体验。
充分利用滨江绿化资源，对外串联城市级绿地系统，打造三阳路垂江生态廊道，形成城市级公共绿廊，对内优化片区级绿化空间，景观绿化强调具有历史街区特点的半公共空间、口袋空间和复合空间规划设计，加强城市级公园和社区邻里之间的空间联系。结合口袋公园，设置提升城市审美的国际大师级艺术作品，重新吸引人群驻足，成为片区的景观标志。
三阳设计之都片三阳路垂江绿轴
历史遗产传承和活化利用为核心的文化更新
在文化更新方面，采用“强保护、微更新、重引导”的保护策略，严格落实历史资源保护要求，积极修复历史街区肌理。
对于列级的历史建筑（如原德国工部巡捕房），实施保护性修缮，严格溯源历史风貌和元素，还原建筑历史风貌；对于历史里分（如坤厚里），通过成套化改造、基础设施升级等手段重点提升人居环境，吸纳创意美学、个性定制、精品酒店及餐厅、精品零售等新兴产业，培育多元共生的活力城区，实现有机、渐进式的旧城更新；对于未列级别但具有浓烈历史特色的建筑（如胜利仓库），增加全新的文创功能，引入优质运营方案，活化老建筑。
三阳设计之都片历史街区坤厚里改造方案及胜利仓库改造过程方案
更新实施机制
规划引领
多方参与的组织保障模式
以规划领衔片区城市更新，武汉市自然资源和规划局牵头组织多方部门和社会资源，共同推进三阳设计之都片城市更新实施工作。
协调统筹武汉市相关部门，成立汉口历史风貌区旧城更新项目领导小组，统一推进更新实施工作。针对三阳设计之都片，市自然资源和规划局领衔组织江岸区政府、市属投资平台形成三阳设计之都工作专班，统筹土地储备、招商运营、资金筹措、项目安排、技术协调、实施建设等工作，通过联席会议，从土地房屋收储、政策研究、招商、项目建设等方面综合推进实施。
产业先导
招商前置的运营管理模式
三阳设计之都片城市更新实施的运营管理以产业功能为先导，以招商为核心统筹项目实施。意向引入罗兰贝格管理咨询公司、阿那亚控股集团、上海盈展集团、万科泊寓等优质资本和运营方，同步招商运营，确保项目实施落地。
在前期研究阶段，精准定位“设计之都”板块，制定详尽的功能板块和配比；在空间规划制定阶段，以“市级投资平台+多渠道招商平台”的模式，广泛招商、动态调整规划布局和方案落位；在空间资源挖掘方面，以运营方的需求为核心，通过协调腾退周边公房、行政及事业单位用房等手段，优先满足 “设计之都”相关产业业态落位。
规划同步与国土规划部门、区政府联合研究促进设计创意产业入驻三阳设计之都片的相关政策，一是制定企业落户和人才引进激励措施，重点针对规划设计、文化创意、专业服务机构等企业和人才，通过税收减免、住房补贴等多种方式，实现产业和人才引进，二是鼓励设计企业灵活入驻，租售并举，保障权益，并可自主改造历史建筑用作办公场所，相关费用冲抵租金，三是探索支持土地储备机构作为产业招商主体的政策突破，支持储备机构进行存量资产的长期运营，给予入驻机构稳定的经营环境。
基础先行
项目导向的实施建设模式
充分利用市级平台统筹多部门，以“一图一表”项目库的形式推进实施工作，按照腾退收储、道路市政设施、老旧小区改造、环境景观提升等类型，形成实施项目库，优先实施道路市政基础设施与老旧社区改造的实施建设。
三阳设计之都核心区实施建设一张图
三划同步
开放统筹的规划编制模式
“三划同步”的编制体系
通过“产业策划、空间规划、实施计划”同步开展的编制模式，强调系统性和实施性。产业策划方面，通过创、引、增、补的发展思路，打造“1+3”产业体系，关注重点企业类型；空间规划方面，以城市设计为统筹，优化系统性的用地和空间布局，形成公共空间的设计引导，启动区以修建性详细规划统筹实施，落实产业功能，协调交通市政和历史建筑保护等内容；实施计划方面，以空间规划为指引，同步编制实施项目库，协调招商、项目立项、房屋腾退、资金安排等事项。
“2+N”的技术统筹
三阳设计之都规划设计联盟按照“一张蓝图绘到底 ”的设计要求，统筹规划、建筑、景观、交通市政等多专业，采用“2+N”的技术统筹模式，从方案到实施进行全流程技术管控。
“2”为联盟设立的规划方案阶段总承和施工图阶段总承单位，协调“N”个专业机构，包括功能研究、招商、规划、建筑、交通市政、景观、历史保护、公共艺术品、环境设计等，确保前期制定的规划设计方案在建设过程中“标准不降低，实施不走样”。
同时探索采用总设计师制度，聘请总设计师驻场，协调项目推进，保证实施过程中的精细化管理。
“开门规划”的公众参与
强调开门做规划的公众参与模式，通过场地调研、观察日常生活规律、倾听当地居民的意见以及对居民进行街道设施、开放空间、城市形象、艺术设计的街头访谈，充分了解居民的切实想法与现实问题，提出对应的解决策略。
现场调研及不同人群的空间需求访谈
政策创新
综合平衡的土地运营模式
三阳设计之都片房屋和市政基础设施落后，必须整体腾退后改造。但征收成本高、且大多为历史建筑，无法通过传统“三旧”方式进行更新，无法通过市场行为，进行短期的投资平衡。
因此，以此为契机和试点，从政策层面，探索了历史街区城市更新土地开发的新模式。
一是土地储备机构将片内建筑腾退、征收和收储后，将不动产权属办理到土地储备机构名下，明确其可作为更新的主体；
二是支持市、区平台及土地储备部门作为主体，对范围内的市政配套、公共环境、房屋维修进行投入，纳入土地成本；
三是改变以往通过土地出让的一次性收益平衡资金投入的方式，探索通过综合平衡、长期平衡、异地平衡等方式计算投资收益；
四是进一步对储备机构赋能，支持其可委托入驻企业对其所取得的建筑物和周边的场地整治、基础设施改造和房屋装修等按照规划要求进行投入改造，相应投资可按指导价直接冲抵土地出让金或租金，充分调动多样化市场主体的活力。
更新实施成效
设计中心吸纳百强机构
提升城市竞争力
“武汉设计中心”15万方项目已开工建设，设计精品酒店、创意设计工坊、国际设计与创新学院、武汉年轻力中心、青年公寓、当代沉浸式体验剧场等业态已签约落定，吸纳了上百家全球知名设计机构意向入驻，成为武汉“设计双年展”展呈驻地，打造城市设计文化名片。
三阳设计之都设计中心项目改造前、施工现场及效果图
垂江绿廊承接国际赛事
加强城市影响力
三阳设计之都的三阳路作为武汉市首条垂江绿轴，成为“2019世界军运会”重点线路示范段和“2019年武汉国际马拉松赛事”活动开幕仪式场地和起跑点，在国际舞台上展现武汉的城市形象，并作为武汉建设“全国第二批城市设计试点城市”的试点项目推介。
三阳路军运会及“汉马”媒体报道
公共空间及艺术小品
提高城市品味
三阳设计之都片因其独特的空间魅力，吸引国际艺术家的青睐，“世界20位重要艺术家”之一的罗马艺术学院院长Alfie Monger先生，授权设计之都片为其大型公共雕塑作品《氧02》在国内唯一的的永久展示场地，三阳路也成为了武汉市首条永久展示国际艺术作品的街道。
三阳设计之都片街角广场改造及公共艺术品
市政基础设施持续提升
惠民项目改善民生
按目前实施计划，街道及设施类项目累积投入约11.27亿改造资金，主要涉及一元路、胜利街等8条道路的全要素改造、8万平方米老旧小区住宅更新、约2000方米街头公共绿化空间和店招和标志系统等公共环境改善。
基础设施类项目新建地埋式箱式变电站10座，环网柜8座，杆线入地约3.1公里，更换疏通排污管网约3公里，拆除各类老化、损坏电力通信线路约20公里等。
三阳设计之都片道路基础设施改造提升
历史资源活化利用
展示宣传城市文化
优秀历史建筑原德国工部巡捕房改造成为武汉警察博物馆，并已对外开放，日均接待游客约5万人，成为展示武汉公安的发展历程和抗疫事迹的爱国主义教育基地。
胜利仓库改建的武汉“年轻力”中心项目，以及坤厚里等历史街区更新项目正按计划实施中，预计2022年底建成使用。
原德国工部巡捕房改造成为武汉警察博物馆
经验总结
不同于新城建设，城市更新并没有放之四海而皆准的模式和标准，每个片区都有不同的历史沉淀，需要面对不一样的问题。
三阳设计之都片作为武汉市系统性历史街区保护利用和旧城改造的首个重点项目，历经了从规划研究到启动实施的漫长过程，从该案例能总结出的经验在于，历史中心区的更新，必然是一个需要长期研究、一砖一瓦摸清问题，解决问题的过程。
从规划层面，表面上是一个空间过程，实际上是一个文化、社会和经济过程，需要精准的产业功能引导，结合空间资源和市场动力，制定可落地的动态方案。从实施层面，表面上是一个组织协调过程，实际上是凝聚共识、不断妥协的过程。