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武汉光谷中心区域性控制性详细规划—小街坊密路网法定化的系统实践

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  2012年武汉东湖高新区组织编制《光谷中心区总体城市设计》,引入了“小街坊密路网”核心布局理念,超前的契合了中央文件的各项要求,该城市设计于2013年初通过了武汉市规委会审查并获批复。

一、项目背景

2016年国家发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,从“严格依法执行规划、提高城市设计水平、加强建筑设计管理、优化街区路网结构、改革城市管理体制”等方面提出具体要求,其中明确提出树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念。2012年武汉东湖高新区组织编制《光谷中心区总体城市设计》,引入了“小街坊密路网”核心布局理念,超前的契合了中央文件的各项要求,该城市设计于2013年初通过了武汉市规委会审查并获批复。“小街坊密路网”模式具备人性化尺度、活力街区、开放空间、高效交通组织等优点,但在我国也面临一系列急需解决的问题,如理念落地过程中规划系统匹配度不高、规范标准支持不足、规划管控手段不成熟、市场开发认可度存疑等,特别是小街坊密路网街区的地下空间,从规划到设计、从管理到实施均面临更加复杂的情况。基于此,我院进行了小街坊密路网城市设计及地下空间法定化的系统实践,开展编制《光谷中心区控制性详细规划(地面及地下)》。

二、规划构

以“小街坊密路网”理念为核心,以“地面地下、室内室外、功能布局、交通市政”四位一体的立体城市理念为拓展,构建“小街坊密路网” 规划模式的理论体系。

统性思路推动理念落地,开展有针对性的专项研究,衔接上下位规划与管理实施,构建“专项研究+双控规+管理文件”的编制体系。

施性为目标搭建统筹平台,构建地面地下一体化、实施问题前置化、沟通交流多元化、管控措施精细化 “四化”导向的工作体系。


 

规划编制体系示意图

三、主要规划内容

1、地面控制性详细规划

系统性专项研究、控规细则文件以及动态指标体系三个方面内容。

匹配“小街坊密路网”布局模式的系统性专项研究。包括城市设计控制要素研究、街道景观研究、交通组织研究、消防研究等,全方位研究“小街坊密路网”模式下步行优先的城市空间、开放式活力街区、人性化尺度、高效交通出行等一系列核心理念的操作性。

针对“小街坊密路网”规划要求的控规细则文件。包括控制“五线”、公共服务设施、市政基础设施等强制内容的法定文件,以及控制街道界面、塔楼高度与位置、规划指标、贴线率、建筑后退、退界区建设控制、出入口、落客区等精细化控制内容的指导文件。

 
定文件示意图
 

指导文件示意图

三是应对“小街坊密路网”开发特征的动态指标体系。应对市场化需求及活力空间需要,建立动态维护机制,实现规划指标科学分配,合理构建用地兼容弹性,并用于动态监测土地使用、建设进度与业态分布。

 

动态指标体系示意图

2、地下空间控制性详细规划

专题研究、概念布局、控规图则以及管理研究四个方面内容。

规模预测研究。以城市功能及市场需求为导向,通过数学模型预测、经验数据校核、规范指标测算、方案布局修正等技术手段预测各类地下空间规模。

 

规模预测模型图

二是概念布局方案。利用道路地下空间,依托轨道交通站点,结合轨道交通段需明挖的工程地质特征,规划一条贯穿光谷中心区南北核心的地下公共走廊,连接轨道站点、公共建筑、商务商业、公共绿地等重要公共空间与功能节点,形成全天候的公共步行空间,作为地面功能的有效补充;集约设置地下公共停车、地下公共服务设施、轨道换乘、综合管廊等,并与周边用地实现无缝连通;契合“小街坊密路网”地块尺度特征,提出整体开发与连通道式两种地下空间街区联合开发模式,并总体布局。

地下空间概念布局图

三是地下空间控规图则。一方面结合武汉市地下空间控制性详细规划编制要点,对开发地块地下空间主导功能、控制边界、规模、开发深度、地下空间出入口、地下公共通道、地下空间连通等内容提出控制要求;另一方面,结合 “小街坊密路网”的规划模式,针对开发地块地下空间整体开发、开发地块与地下公共走廊连通等内容提出针对性、定制化的控制要求。


地下空间控制图则

四是管理研究。在现有法律法规的框架下,预先考虑“小街坊密路网”街区可能存在的地下空间权属不清、多头管理与无人管理并存等问题,从规划、用地、建设、权属登记、使用管理等环节全方位规范地下空间开发利用行为,明确各管理部门的权责、规划设计条件的内容、地下空间连接的建设要求、地下建设用地使用权取得方式、产权登记程序、登记内容和登记方式等,研究结论纳入《光谷中心城地下空间开发利用实施细则》并正式发文。

3全过程技术服务

组全程参与“规划-管理-开发-设计-运营”各个阶段,从规划到管理、从设计到实施、从招商推介到土地出让、从部门衔接到专业整合全过程提供技术服务,切实保障“小街坊密路网”理念从理解接纳到实施落地。

特色与创新

1理念落地:探索匹配理念的规划编制模式

立系统化编制模式,形成“专项研究—地面地下双控规—管理文件”的纵向技术体系,助推理念落地。

 

规划编制体系图

2、科学管控:研究针对特色的要素法定转译

研究“小街坊密路网”设计要素与先行规范标准的关系,筛选核心控制要素,分类转化为法定化语言,明确优化、保留、增加、取消的控制内容,建立动态机制,构建指标控制体系。

 

控制要素转译图

3、空间拓展:定制上下一体的控规管控方式

地面地下双控规的控制方式,一体化管控。界定联合开发街区地面、地下、建筑退界三条边界,分层确立街道及公共空间地上、地表、地下控制要求并明确确权方式,统筹引导地块出入口、地下停车出入口、地下公共空间出入口、地面落客区等。

4拓展:构建面向建设的专业协调机制

立多专业协调机制,形成规划、建筑、交通、市政、园林、轨道、消防多专业协调推进模式,实施问题前置化,协同研究“小街坊密路网”在实施过程中可能遇到的消防登高、绿化管理、公共地下空间疏散及轨道接驳等问题,优化管控方式。

5管理优化:提供契合管理的系统成果保障

控制要素与土地出让条件无缝衔接,通过图示化语言、条款匹配与标准界定简化管理流程,定制契合需求的管理文件,提高规划管理效率与科学性。


化控制与管理边界界定示意图

规划实施

1在成果的技术支持以及项目组全过程技术服务下,光谷中心区建设正大规模开展,并取得较好成效,一批公共设施、开发项目已建成竣工。

2北核心区大部分用地均按照控规要求进行了土地出让,一批建设项目正在有序开展

3已建成街区在系统实践指导下以及地面地下双控规的管控下,完全实现了“小街坊密路网”模式的核心理念与空间构想。

 

局部建设实施实景图